Епишина Э.Д., начальник аналитического отдела строительного холдинга «КД ГРУПП»,  председатель комитета по аналитике НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край», кандидат экономических наук, г. Пермь

Как я попала на ЮФОРУМ?

Интересные иногда подарки преподносит наша жизнь. Еще месяц назад я даже не думала о том, что буду участвовать в таком большом Форуме оценщиков, и готовилась к  проведению совсем другого, достаточно значимого мероприятия для межрегионального общения профессионалов рынка недвижимости, – к проведению аналитического симпозиума у себя в родной Перми.
     В рамках работы VI Камского форума, который проходил в г. Перми с 17 по 18 февраля 2011,  впервые за весь период проведения форумов в Пермском регионе был изменен формат обсуждения и представления исследований в области анализа рынка недвижимости.
     Вместо аналитической секции был организован  I Межрегиональный аналитический симпозиум, на котором профессионалы рынка недвижимости обсудили, во-первых, научно-практические достижения в сфере развития теории анализа и прогнозирования рынка недвижимости, во-вторых, вопросы взаимодействия между участниками рынка.
     Основная направленность тематики аналитических исследований касалась ее применения в оценочной деятельности в связи с принятием Федеральных стандарты оценки  «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4), а также в инвестиционно-строительной деятельности и управлении недвижимостью.
Организаторами симпозиума выступили Пермское отделение НП «Российская гильдия риэлторов» (НП «РГР. Пермский край), Пермское региональное отделение Российского общества оценщиков, строительный холдинг ОАО «КД ГРУПП» и Информационный альянс «Медиана».

Большую поддержку в организации данного мероприятия оказали:

- Г.М. Стерник, профессор кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им.Г.В.Плеханова, главный аналитик РГР, г. Москва;
- Р.В. Бабенко, вице-президент РОО, председатель Ростовского отделения, генеральный директор ООО НПО «ЛЭИ», кандидат экономических наук;
- А.В. Кукаркин, председатель Пермского отделения РОО, генеральный директор ООО «КСИ Консалтинг».

Наиболее остро участники симпозиума дискутировали по теме о существующих в настоящий момент  региональных классификациях жилой недвижимости.
     Необходимость в разработке классификаций объектов недвижимости проявляется по мере развития рынка недвижимости и ее наличие в том или ином регионе говорит о том, что рынок того или иного субъекта РФ уже достиг определенного уровня развития.  
     По мере развития рынка появляется все больше и больше предложений на продажу, как на вторичном, так и на первичном рынках, причем построенных или строящихся по индивидуальным проектам. В то же время и потребители товара-недвижимости начинают  более осознанно подходить к проблеме выбора не только самой квартиры, но и к тому, что и у кого покупать.

Для профессиональных участников рынка, занимающихся реализацией такого товара и оценкой его стоимости, становится понятно, что необходимо создавать прозрачную и понятную навигационную систему, которая позволит отнести строящийся объект к определенному классу и даст возможность   ориентироваться и самим, и потребителям во всем многообразии предложений.

Так появляются различные классы жилья, которые, исходя из западной теории рынка,  можно разделить на три основных класса: «эконом», «бизнес» и «элит».

Но в России с учетом развития региональных классификаций спектр определения классов жилья становится гораздо шире: «эконом», «стандарт», «комфорт», «повышенная комфортность»,  «эконом+», «премиум», «люкс», «де люкс», «элит».

Встает вопрос, как разобраться в этом разнообразии понятий тем же профессиональным участникам рынка, а тем более  потребителям?  

Основные отличия каждого класса можно сформулировать в нескольких словах: для дома эконом-класса главное – малый формат квартир, что определяет минимальную цену жилья, но более современное архитектурное и проектное исполнение; для бизнес-класса – рациональность и максимальное удобство при высочайшем качестве архитектурных и инженерных решений; для элитного жилья – при том же высочайшем качестве на первый план выходит престиж. Таким образом, в основу классификации закладывается не соответствие строительным стандартам, так как строительные стандарты любая фирма обязана соблюдать по определению, а потребительские качества жилья.

В связи с возникшей проблемой, состоящей, прежде всего, в разночтении понятий классности жилья между специалистами из разных регионов РФ, участниками  аналитического симпозиума было решено:

«Создать рабочую группу из представителей профессиональных участников рынка различных регионов, которые смогут доработать и дать более точную формулировку каждому классу, определить критерии классификации жилья, исходя из двух уровней их значимости. На первый уровень поставить критерии, играющие первостепенную роль на ценообразование жилья во всех регионах РФ без исключения, на второй уровень – критерии, определяющие региональные особенности в каждом из регионов (в тех, где есть классификационные разработки)».

Моим сомодератором на данном мероприятии выступал Роман Владимирович Бабенко. Он и рассказал участникам нашего Камского форума об организации ЮФОРУМА 2011 и предложил продолжить нашу дискуссию по проблемам создания региональных классификаций среди большого собрания оценщиков, так как критерии, закладываемые в разработку классификации объектов недвижимости, могут рассматриваться оценщиками в качестве ценообразующих факторов рынка и применяться при сравнении объекта оценки с объектами – аналогами.

Так я и попала в Сочи на ЮФОРУМ.

Как прошел ЮФОРУМ?  

Для меня ЮФОРУМ прошел как будто на одном дыхании. Все три дня были настолько познавательными, что и усталости как будто не чувствовалось. Конечно, в этом большую роль сыграло место проведения Форума. Когда после заснеженной зимы ты вдруг, как в сказке, очутился у моря, пусть пока и холодного для купания, а также начинаешь дышать воздухом гор, и над тобой сияет солнышко, самочувствие тут же поднимается на несколько уровней и хочется сделать многое. Поэтому спасибо погоде, особенно за 16 и 17 марта, когда всех участников форума так ласково пригревало сочинское солнце. Ежедневный вечерний моцион в аквапарке еще больше прибавлял настроения.   

Деловая программа ЮФОРУМА все три дня сопровождалась множеством вопросов из зала от участников форума, некоторые вопросы даже выливались в целые дискуссии. Наиболее интересными в дискуссионном плане для меня, как аналитика, оказались  следующие выступления:

16 марта - жаркий спор и много вопросов вызвал доклад Льва Абрамовича Лейфера по вопросу проведения коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости. Такие исследования, безусловно, важны для оценщиков, так как оценочная деятельность сопряжена со сбором большого массива информации, которая зачастую «закрыта» для профессионалов в данной области. Но с нашей точки зрения, круг экспертов необходимо расширять, вовлекая в него профессионалов из смежных направлений деятельности на рынке недвижимости, так как именно риэлторы и застройщики «сидят» на реальных сделках, а не слышат про изменения спроса от кого-то. А спрос определяет все, это еще раз доказал кризис, когда количество покупателей на рынке жилья в г. Перми буквально за полгода снизилось в 4-6 раз, а на коммерческую недвижимость в 10 -12 раз. Вряд ли кто-нибудь из оценщиков реально смог назвать в то время такие цифры, а мы это чувствовали на «себе». 

Кроме того, в подобных исследованиях необходимо оговаривать и региональные особенности. В данном случае обсуждение предлагаемой для использования разработки  Л.А. Лейфера  и его команды перекликалось в чем-то и с нашими дискуссиями на Камском форуме. 16 марта я выступала в качестве оппонента.

Уже второй раз (первый раз в Перми на семинаре), но с тем же нескрываемым интересом,  прослушала доклад Романа Владимировича Бабенко об организации системы мониторинга рынка недвижимости на примере РОБО. Неужели наконец-то это сбудется и появится у оценщиков своя рабочая база данных, которая обеспечит специалистов столь необходимой для них информацией. Здорово!!! (Мы в Пермском регионе на эту тему с оценщиками дискутируем уже 8 лет и все не с места…)  

17 марта – Евгений Иосифович Нейман в своем докладе об информационно-аналитическом обеспечении мониторинга рынка недвижимости подчеркнул огромное значение работ по мониторингу рынка недвижимости для оценщиков и показал предполагаемые схемы сбора информации рыночных данных. Все тоже очень позитивно, но почему в этих схемах отсутствуют застройщики, как прямые участники рынка? Пока мне это непонятно, к сожалению, не успела по этому поводу поговорить с Евгением Иосифовичем.   

18 марта – внимание всех участников ЮФОРУМА было приковано к выступлению Виктора Юрьевича Рослова,  так как он докладывал о новом механизме партнерства ОАО «Сбербанка России» с оценщиками. Время покажет, насколько успешна будет практика сдачи, по сути, тестового экзамена у оценщиков на право быть партнером банка, но цель, которая этим экзаменом преследуется должна быть только во благо оценщиков – служить повышению качества оценочных работ.  Если при этом будут выступать смежно и  другие цели – все получится, как всегда…

Не менее интересно было узнать и о разработке ФСО-5. Об этом докладывал Соломон Александрович Дарсания. Споров по поводу проведения экспертиз оценочных отчетов у нас в регионе тоже хватает.

Нам со Станиславом Юрьевичем Нови выпала задача своими выступлениями по вопросу возникающих проблем при разработке региональных классификаций объектов недвижимости завершать ЮФОРУМ. Были опасения, что никто уже не «досидит» до конца, и с каким интересом примут оценщики эту тему, но все прошло не так уж и плохо, и люди в зале остались, и вопросов тоже задали немало. Поражает следующее, если бы Роман Владимирович не объявил публично о завершении форума, у всех оставшихся еще хватило бы энтузиазма задавать вопросы и отвечать на них, и это после 8-ми часового напряженного рабочего дня.    

Вообщем, ЮФОРУМ оказался для меня не просто  интересным и полезным мероприятием с познавательной точки зрения, но и местом встреч, как со «старыми» знакомыми, так и с новыми.
     После таких общений появляется большой стимул сделать свою работу еще лучше, и, соответственно, двигаться вперед и вперед в своих исследованиях, связанных с анализом региональных рынков недвижимости.
     Вот именно такой положительный заряд я и получила на ЮФОРУМЕ.

Спасибо его организаторам!!!