Решение
V-Поволжской научно-практической конференции

«Статистические методы массовой и индивидуальной оценки.
Проблемы точности и неопределенности результатов оценки».

 Нижний Новгород,  14 - 16 июня 2012 года.

В работе конференции приняли участие 60 специалистов, занимающихся оценкой собственности, из 21 городов и субъектов Российской Федерации, представители следующих Саморегулирующих организаций оценщиков:

1. Саморегулируемая Организация "Российское общество оценщиков" (СРО "РОО")

2. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков" (НП "СМАОс")

3. НП Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (НП СРОО «СПО»)

4. Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет» (НП "ЭС")

5. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая Организация Ассоциации Российских Магистров Оценки" (НП "СРО АРМО")

6. Некоммерческое партнерство "Межрегиональный Союз Оценщиков" (НП "МСО")

7. НП «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков» (НП СО "НКСО")

8. Саморегулируемая организация оценщиков Некоммерческое партнерство "Кадастр-оценка" (НП "Кадастр-оценка")

Также в конференции приняли участие представители заказчиков,  преподаватели вузов, директора оценочных компаний, научные консультанты в области оценки и др.).

            С  докладами на конференции выступили:

Вице – президент СРО «РОО», к.т.н., Лейфер Л. А.,

Вице – президент СРО НП «СМАОс», член НСОД, д. э. н., проф. Грибовский С. В.,

Первый вице – президент СРО «РОО», член НСОД, к.т.н., Нейман Е. И.,

Председатель Экспертного Совета СРО «РОО», д.э.н., Козырь Ю. В.

Член НСОД, член Экспертного Совета НП СРОО «СПО», к.т.н., Баринов Н. П.,

Первый вице-президент «СРОО НП «ЭС», член НСОД, к.э.н., Лебединский В. И.,

Председатель Дисциплинарного Комитета, член Экспертного Совета СРО НП «СМАОс», д.э.н., проф. Ковалев А. П.

и др. известные специалисты в области методологии оценки.

В рамках конференции обсуждались методологические проблемы точности и неопределенности оценки имущества, вопросы законодательного и нормативно-методического обеспечения оценочной деятельности в части, относящейся к точности и неопределенности оценок.Был рассмотрен зарубежный опыт стандартизации оценочной деятельности и российская практика по преодолению неопределенности рыночной стоимости, определяемой оценщиками.

Участники конференции отмечают, что рынок имеет вероятностную природу и поэтому результат оценки неизбежно сохраняет первоначальную неопределенность, характерную для рынка таких объектов. К этой неопределенности добавляется неопределенность, обусловленная недостаточностью информации для определения стоимости, невозможностью точного прогнозирования всех процессов в экономике и в конкретном сегменте, несовершенством моделей и методов оценки. Все это приводит к тому, что результат оценки – только приближенное значение рыночной стоимости. Поэтому относительно рыночной стоимости оценщик может только утверждать, что ее значение находится в некотором диапазоне (интервале) вокруг результата оценки. По мнению участников конференции эта принципиальная особенность оценочной услуги должна четко и однозначно прописываться в отчете об оценке, в стандартах оценки и нормативных документах, и учитываться лицом, принимающим решение на основе представленного оценщиком результата оценки. Это также должен учитывать эксперт (в том числе, выполняющий экспертизу по заданию правоохранительных органов), дающий заключение по отчету об оценке.

Участники конференции отмечают, что в связи с особым статусом оценочной деятельности в России, не ограничивающимся консультационными и информационными функциями, в связи с законодательным введением материальной ответственности оценщиков и оценщиков-экспертов проблемы грамотного анализа и корректного освещения в отчетах об оценке вопросов точности и неопределенности результатов оценки приобретают особое значение.

Участники конференции обсудили также внесенный в Госдуму законопроект № 80281-6 "О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации".

В качестве квалифицирующего признака совершенного преступления в законопроекте выбрана величина ущерба от искажения оценщиком итоговой величины рыночной стоимости, равная абсолютной величине ошибки в отчете об оценке - 250 тыс. руб. (ущерб в крупном размере). Эта ошибка, составляющая для объектов стоимостью более 25 млн. руб. менее 1%,  в принципе не может быть определена, поскольку не существует способов точно определить «истинную» рыночную стоимость. Поэтому следует ожидать, что судебными органами в качестве величины этой «ошибки» будет приниматься разность рыночной стоимости, полученной оценщиком, и рыночной стоимости, установленной экспертом, Учитывая, что реальная погрешность каждой оценки (и оценщика и эксперта) лежит в пределах 10 – 50% (а для некоторых объектов еще больше), любые отчеты оценщика, в подавляющем большинстве случаев будут квалифицироваться, как искажение итоговой стоимости со всеми вытекающими последствиями.

Важно отметить, что в ряде Законов РФ содержится требование проведения обязательной оценки. Поэтому введение данной нормы может парализовать процессы приватизации, банкротства, ипотеки, а также сделки с имуществом крупных корпораций и прочих юридических лиц. В связи с вышеизложенным принятие такого Закона может оказаться губительным не только для всей оценочной деятельности, но и для российской экономики в целом.

         Участники конференции рекомендуют:

Национальному Совету по оценочной деятельности, саморегулируемым организациям оценщиков:

1. Направить в Государственную Думу предложение: «Внести поправки в Закон об оценке, обязывающие в отчетах об оценке и экспертных заключениях указывать на приближенный характер итоговой величины рыночной стоимости».

2. Включить в стандарты по оценке требования и соответствующие правила подробного анализа и описания источников неопределенности в отчетах оценщиков, а также указание на наличие погрешности результата оценки и диапазона (интервала неопределенности).

3. Разработать методические рекомендации по определению интервалов неопределенности в зависимости от развитости рынка в сегменте объекта оценки, наличия информации, применяемых моделей и методов оценки.

4. Разработать методические рекомендации по проведению стоимостной экспертизы отчетов об оценке, выполняемых СРО, с учетом неопределенности, ассоциируемой с результатом оценки оценщика и результатом анализа эксперта.

5. Обратиться в Министерство юстиции Российской Федерации с предложением выделить судебную оценочную стоимостную экспертизу в отдельный вид экспертиз и разработать единые требования к такой экспертизе с учетом неопределенности (погрешности) результата оценки. Разработать методические рекомендации по проведению судебной стоимостной экспертизы отчетов об оценке с учетом неопределенности результата оценки оценщика и судебного эксперта.

6. Обратиться в Министерство юстиции Российской федерации с предложением по разработке методических рекомендаций по анализу и расчету убытков, причиненных оценщиками и/или экспертом Заказчику и третьим лицам, в случае наступлении имущественной ответственности, учитывающими погрешности (неопределенности ) результатов оценки.

7. Рекомендовать СРО проводить «стоимостную экспертизу» отчетов об оценке (массовой и индивидуальной), выполняемых для целей определения базы налогообложения на недвижимости. В рамках такой экспертизы рассчитывать, в том числе, неопределенности (погрешности) результатов таких оценок.

8. Считать одним из действенных механизмов повышения точности и уменьшение неопределенности при проведении оценок развитие информационно – аналитического обеспечения оценки и экспертизы результатов оценки.

Оценщикам при выполнении отчетов об оценке:

1. Включать в отчеты анализ источников неопределенности результатов оценки.

2. При использовании доходного подхода при определении коэффициента капитализации отдавать приоритет методу рыночной экстракции, как наиболее точному методу, в максимальной степени отражающего реальное положение дел на рынке.

Организатору конференции - Нижегородскому отделению СРО «РОО» совместно с СРО «РОО», НП «СМАОс» и другими заинтересованными саморегулируемыми организациями оценщиков:

1. Принять все возможные меры для продвижения обсуждаемых на конференции идей, в том числе, в органы и структуры, осуществляющие управление оценочной деятельностью в России.

2. Направить настоящую резолюцию разработчикам законопроекта № 80281-6 в Комитет по собственности Госдумы РФ.

3. Продолжить проведение конференций с подобной тематикой в дальнейшем.