Сейчас формируется круглый стол ЮФОРУМ по нормотворчеству в оценочной деятельности.

Нужен ли, и актуален ли он - решать участникам ЮФОРУМа.

А для затравки прилагаем вводные материалы....

ПРИ УВЕЛИЧЕНИИ ТОЧНОСТИ ОЦЕНКИ В ДВА РАЗА,
СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ УВЕЛИЧИВАЕТСЯ В ЧЕТЫРЕ РАЗА

Или почему закон об оценочной деятельности в РФ
позволяет дурачить и граждан, и оценщиков

1. Здравый смысл захлебнулся в половодье чудных норм

Чернобыли возникают не там, где нарушается технология, а там, где бумажная норма запрещает технологу действовать в соответствии с здравым смыслом, для превращения нештатной ситуации в штатную, т.е. нормальную.

Действия со здравый смыслом, но вопреки бумажке сверху, требует личного мужества и влечет персональную ответственность. А так как дураков нынче мало, то здравый смысл выглядит идиотизмом, а персональная ответственность давно утонула в круговой поруке.

Стахановский труд законодателей РФ, выдающих "на гора" сотни законов создающих "зеленый коридор" для подзаконных актов всех уровней, от главы сельсовета до главы всех Советов, создал всемирный потоп норм, не имеющих ничего общего ни с техническими нормами, ни с нормами права.

Административные регламенты соперничают с техническими регламентами, а регламенты в свою очередь требуют введения сертификаций, аттестаций, аккредитаций и другой бирюльчатой мишуры, создающей вид суперактивной инновационной деятельности.

В результате, профессиональный опыт, выражающийся в обычаях делового оборота проверенных в реальной обстановке, отодвинули на задворки, а все виды деятельности, включая пчеловодство и гонки на северных оленях, оказались в поле бумагомарательного регулирования.

Между тем авторы квазинормативных бирюлек столь же далеки от предмета, который они пытаются регулировать, как далека суть вши от сути солдата. Итогом их деятельности стали миллионы нормативных актов, как дельных так и бездельных, которые стали лишними: главным и единственным стал действительный, который формулируется так: приказ начальника - закон для подчиненных.

Соответственно, тупой приказ диковатого писаря становится обязательным для всех.

Такая обязательность является сияющим проявлением и показательным признаком диктатуры бюрократа, для которого единственным видом деятельности является сканирование и клонирование себе подобных бумаг, заменяющих Норму на собственную нормочку.

При этом единственны видом деятельности, который выпал из регулирования, лицензирования, сертификации, аккредитации и прочих регламентирований стала бюрократическая деятельность.

Вы видели закон или иную норму о регулировании бюрократической деятельности ?

Закона нет, но есть Нормы, которые утонули в среде нормочек. Одной из таких утонувших Норм является норма о том, что письма не являются и не могут рассматриваться ни как общая Норма, ни как временная норма местного применения. Примером другой утонувшей Нормы является требование о том, что нормы, явно противоречащие друг другу, таковыми не являются.

Наиболее чудаковато и придурковато выглядит нормирование творческой деятельности, в т.ч. научной деятельности и технической деятельности на стыке науки и производства.

Конечно, нельзя исключать нормирование и в этих областях, но оно должно соответствовать предмету регулирования. При этом сами регулировщики должны быть профессионалами самого высокого уровня, должны быть осторожными при пользовании скальпелем власти и должны сами служить примером соблюдения принципиальных основ предмета регулирования.

Что произойдет, если девиз "Не навреди другим !" заменить на девиз "А пущай мне не вредят!"?

Одним из показательных примеров чудаковатых норм, игнорирующих основы предмета регулирования, является закон об оценочной деятельности в РФ.

2. Экономические, технологические и организационные опусы, лежащие в основе закона об оценочной деятельности.

Федеральный закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (№ 135-ФЗ, далее закон ОД) был принят 29 июля 1998 года. За прошедший 14-летний период (с 29.07.98 по 20.02.2012) в него внесено 23 изменения, т.е. в среднем почти по 2 изменения в год (в 2009 году было 5 изменений, и в 2011 году было 5 изменений).

Это был один из первых законов в ряду законов о различных "деятельностях".

Затем появились законы о других "деятельностях"¹, от "А" до "Я", от "Аэродромной" до "инновационной" и "Ядерной". Регулирование технической деятельности и утверждение технических норм на уровне идеального правового закона само по себе противоречит и основам Конституционного строя² и основам гражданского законодательства³.

Тем более опасно регулирование организационно-технологических и экономических параметров на уровне правовой нормы, если эта норма написана на любительском уровне.

Недопустимо низкий, ниже любительского, уровень закона об ОД очевиден и в экономическом, и в технологическом , и в организационном плане:

- В экономическом плане это в первую очередь непонимание целевого характера оценки, смешение затрат с выгодами и смешение стоимости с ценой;

- - В технологическом плане это в первую очередь отсутствие указаний на математико-статистический метод оценки как основу всех расчетов. Как следствие этого, величина оценки неподконтрольна и не характеризуется величиной допустимой ошибки;

- - - В организационном плане это в первую очередь полная зависимость оценочного сообщества от государственного ведомства и, как следствие, принудительное и обязательное членство оценщиков в организациях, подконтрольных государственным органам исполнительной власти.

Давайте рассмотрим названные пустоты закона ОД более подробно, но не настолько, чтобы самим потерять ориентиры в этой пустоте:

Любая нормальная деятельность носит целевой характер, за исключением разве что случаев с сизифами, котами и прочими развлекательно-отвлекательными аномалиями. Наверное для котов-бездельников, сизифов и прочих аномалистов любой труд - это отдых, а любой отдых - это труд.

То же самое можно сказать и о целях оценочной деятельности, указанных в законе ОД.

 Одно дело оценить вещь для цели залога, т.е. дать оценку на различные даты продажи, в зависимости от сроков обращения взыскания на предмет залога: это оценка на будущее, представимая в виде графика вероятностного изменения цены в будущем.

И совсем другое дело, если оценивать на прошлые даты, например для расчетов упущенной выгоды.

В первом случае имеем дело с идеальной реальностью, а во втором случае с мнимой действительностью.

Какие конкретные цели названы в законе ОД?

В статье 2 перечень целей приводится так: для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Таким образом, цель совершения сделок, включена в универсальный перечень "иных целей", как первая среди равных.

Но о каких сделках идет речь?

Может быть о дарении, или о залоге, или о натуральном обмене?

Или об односторонних, многосторонних и прочих там инородных?

Между тем, никто еще даже не пытался оспорить постулат о том, что цель диктует и методику оценки, и технологию оценки. Если вы оценщик, то вы конечно же читали закон ОД. Позвольте спросить, а после прочтения вам стали ясны цели оценки и соответствующие им методики оценки?

Ясны? Тогда найдите в законе хоть одну целевую методику.

Если у вас еще остались сомнения в универсальности целей "рыночной" оценки, и в универсальности методик скрываемых за универсальностью цели, то на засыпку есть еще статья 7 закона ОД:

Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

Есть сомнения - тогда цель рыночная, т.е. для спекуляций.

Нет сомнений - тогда цель иная любая, но тоже рыночная.

А где же в законе ОД хоть намек на суть методики оценки?

Что же это за "рыночная" стоимость, и чем она отличается от базарной?

Любая стоимость имеет состав затрат. Спросите себя, и ответьте себе, какой состав затрат у "рыночной" стоимости?

Любая ценность имеет состав выгод. Если, согласно закону ОД, рыночная стоимость - это ценность и цена, то какой же состав выгод у этой ценности, выражаемой в цене?

В законе нет специальной статьи на эту тему, но есть статья 3, в которой делается попытка расшифровать тайну рынка и даже тайну кадастровой стоимости:

Статья 3. Понятие оценочной деятельности

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости⁴.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение⁵ за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Для целей⁶ настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки⁷ либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

¹ Право регулирует отношения между людьми, через статические состояния и ситуации. Динамические процессы, типа "деятельности", регулируются техническими нормами. Техническая норма рассматривает отношения и связи между людьми с одной стороны, и вещами с другой стороны, а не между людьми, как в вопросах Права.
² Свобода экономической деятельности, статья 8 Конституции РФ.
³ Статья 49 ГК РФ. "Правоспособность юридического лица"
1. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.
Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).
Автор понимает, что ссылки на статьи Конституции РФ и на статьи ГК РФ для многих граждан России имеют значение не большее, чем раздражающий комариный писк во время выступления распиаренной рок-группы. Но если этих ссылок не делать, то меня могут обвинить в самовольных выдумках.
Для самозащиты от обвинений в самовольных измышлениях я и далее буду ссылаться на статьи Конституции РФ, ГК РФ и статьи других действующих законов России, устанавливающих те нормы, которые Власть обязана строго соблюдать, но которые для нее не более чем комариный писк: законы пишут для граждан, а не для риэлторов, стремящихся получить побольше наваристой маржи.
⁴ Таким образом, определение любой стоимости (иная стоимость) подпадает по действие закона об ОД. должна определяться по закону об оценочной деятельности.
⁵ Если отжать воду, то, согласно закону ОД, рыночная стоимость - это разумное вознаграждение.
⁶ Каких целей? Иных и прочих? В законе ОД их нет. Есть обязательность оценки для некоторых "иных целей. Но перечня целей нет: закон универсален, всеяден и, соответственно, бесцелен.
⁷ Получается, что кадастровая стоимость бессодержательна и зависит только от того, кто ее определяет. В данном случае, кадастровая стоимость - это государственная стоимость.

Как видим, рыночная стоимость - это цена (под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена) как разумное вознаграждение…

Что касается кадастровой стоимости, то это вообще уникальный вид: ни затрат, ни выгод, но полный порядок, если она получена в результате государственной оценки.

Получается, что кадастровая стоимость - это государственная оценка чего то там непонятного. Важно наличие государственного исполнителя и государственный результат, а что это за результат - то это абсолютно не важно.

Между тем, еще со времен А.Смита известно, что стоимость - это затраты и сумма затрат¹, а цена - это выгоды (ценности) и сумма выгод².

Высказывание типа "стоимость - это цена" звучит столь же дико, как и высказывание "затраты- это выгоды".

И вот эта дикость, согласно закону ОД, положена в основу оценки как принцип!

/*/

Цена, как численное (денежное) выражение выгод в рублях, имеет не только обратный знак по сравнению со стоимостью как численным выражением затрат, но и иное численное значение, системно связанное с стоимостью, но далеко не равное ей.

Такова вот экономическая прореха и суть закона ОД:

* Бесцельно-универсальный как ледобур в руках рыбака жарким летним днем;

* Смесь рыночно-иных "стоимостей-цен", бессмысленных, как разговор конвойных в приключениях Швейка³.

Методика и технология "рыночной" оценки в законе ОД в явном виде не прописаны.

Нет упоминаний об универсальном наборе средств: ни о затратном методе, ни о доходном, ни о сравнительном, ни об ином конкретном.

Как это ни странно, технология оценки слегка отражена в правах и обязательствах оценщика (статьи 14 и 15 закона ОД)

Статья 14. Права оценщика

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы⁴ проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

Статья 15. Обязанности оценщика

Оценщик обязан:

быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

Статья 20. Стандарты оценочной деятельности

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

/*/

В случае, если Национальный совет не представил разработанный проект федерального стандарта оценки /*/ уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, разрабатывает и утверждает соответствующий федеральный стандарт оценки.

/*/

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности

/*/

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки.

Как видим, стандарты СРО не должны противоречить федеральным стандартам, а федеральные стандарты утверждаются "уполномоченным органом" и не должны противоречить закону ОД.

А коль так, то принципиальные положения стандартов, в т.ч. о технологии и о точности оценки, должны бы быть в законе ОД. Но попробуйте найти в законе ОД такие принципиальные положения, как обязательность применения математико-статистических методов и обязательность указания в стандартах оценки допустимых ошибок оценки (предельных или средних). Этих принципиальных требований нет ни в законе ОД, ни в принятых ФСО, ни в стандартах СРО.

В чем противоречить, если в ОД нет даже намека на принципы оценки?

Было бы удивительно, если допустимые ошибки были указаны в законе ОД или стандартах оценки: какие могут быть ошибки, если нет ни цели оценки (мишени, куда надо попасть), ни задачи, которую надо решить (оценка выгод, или оценка затрат)?

Практика оценки такова, что применяемый набор методов (доходный, затратный, сравнительных продаж) сам по себе понимается как универсальный, в силу чего более напоминает шаманское колдовство, чем системное средство решения задач.

О какой системе может идти речь, если цена определяется затратным методом, затем стоимость определяется доходным методом, затем величины суммируются и делятся в пропорциях, указанных заказчиком оценки.

Оценщики сами удивляются полученным результатам, но делают вид, что оценка безошибочна, в чем они полностью правы: цифра точна, если известна ошибка ее определения, а если ошибок нет и не может быть по закону ОД, то она безошибочна в силу уникальности и единственности.

Что касается контроля оценки, то, согласно статьи 20 закона ОД, "Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями".

Господа! О каком контроле может идти речь, если допустимые ошибки оценки недопустимы?

Контроль процесса никак не гарантирует качество результата, а качество результата сомнений не допускает в принципе.

Это как японо-китайская чайная церемония: важен ритуал и важны движения при чаепитии, а наличие чая не обязательно.

Есть вода, холодная вода,

Пейте воду, воду, господа!

Вы только вдумайтесь!:
- проверяется не результат оценки путем контроля допустимой ошибки или путем сравнения с нормативным значением, т.е. проверяется не цифра, а проверяется и утверждается ОТЧЕТ оценщика! Результатом является не денежное выражение затрат ( стоимость), и не денежное выражение выгод (цена) , а ЕГО ВЕЛИЧЕСТВО ОТЧЕТ!

О чем дальше говорить в смысле технологии оценки? Её просто нет.

Есть технология написания ОТЧЕТА: если отчет написан правильно, то и оценка верна.

А какова величина оценки, и для какой цели - это не имеет никакого значения. Лишь бы понравилось заказчику, даже если цена ОТЧЕТА равна нулю.

Для лучшей характеристики такой технологии наиболее подходят самые неприличные слова. А почему бы и нет? Какие могут быть приличия, если в законе ОД затраты преподносят как выгоды, а недопущение допустимых ошибок называют точностью?

Экономические и технологические опусы закона ОД естественно дополняются организационными вывертами, главным из которых является первичное лицензирование с последующей заменой на принудительное членство в СРО.

Общепринятое определение конкретной стоимости как денежного выражения суммы нормированных под конкретику затрат прошлого и живого труда характеризует оценку стоимости в рублях как процесс сведения натуральных показателей стоимости к их единому денежному эквиваленту.

Это безусловно творческий процесс, увязывающий цель оценки с средствами достижения цели.

В этом смысле труд оценщика ничем не отличается от труда программиста, как переводчика с одного языка на другой. Труд оценщика можно сравнить и с трудом топографа, увязывающего данные из разных систем координат в одну целевую систему. Деятельность топографа лицензируется не потому. что он творчески увязывает координаты, а потому что некоторые координаты нельзя продавать на рынке.

В любом случае оценка - это творческий процесс.

/*/

При таком техническом переводе неизбежно возникают ошибки, в т.ч. объективные и субъективные, допустимые и недопустимые.

Теория ошибок измерений лежит в основе всех измерений, в т.ч. в определении денежного выражения натуральных действительных затрат и натуральных реальных выгод. При этом только контроль цифры, как результата, со стороны третьих лиц исключает сговор заказчика и оценщика.

Если же контроль сделать невозможным и недопустимым, что и лежит в основе закона ОД, то величина оценки становится произвольной и допускает любой сговор участников оценки, включая сговор оценщика и заказчика.

Сегодня сговор оценщика и заказчика оценки стал таким же привычным явлением, как "откаты" и неприкрытые взятки. На этом фоне обвинения в "демпинговых" ценах на "оценку" выглядят детской ссорой.

/*/

Вы можете привести примеры лицензирования творческой деятельности? Да, есть примеры, особенно в части клонирования ОТЧЕТОВ, и особенно в России и СНГ. В прочих странах понимают, что введение ограничений на свободу технического творчества в экономической области недопустимо, так как влечет откат в первобытное будущее.

Понимая недопустимость лицензирования технического творчества, российский законодатель придал лицензированию иную форму, форму СРО.

Саморегуляция - вполне нормальное явление, если не нарушать эту самую саморегуляцию и не вмешиваться в нее извне.

Саморегуляция возможна даже тогда, когда членство в СРО принудительно.

Но саморегуляция теряет смысл, когда ее начинают регулировать.

Именно такую изощренную форму СРО и приняли в России, с целью сокрытия и замены очевидных лицензионных ограничения на более закамуфлированные дымовой завесой из бессмысленных округлых фраз.

Вы спросите кому и зачем это надо, и какой такой враг-вредитель столь иезуитски изгаляется над гражданами России? Спросите у себя.

Мой ответ, для меня, звучит так: всякого рода лицензирования, СРОизации, сертификации, аттестации и аккредитации нужны сановникам-чиновникам.

Нужны для утверждения собственной власти, собственной значимости и для самоутверждения в роли значимых и незаменимых фигур.

/*/

Вопросам регулирования оценочных СРО посвящено почти половина текста закона ОД.

Наиболее в явном виде государственно-бюрократический диктат над СРО прописан в статье 18 закона ОД:

Статья 18. Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Открытым текстом, без всяких там вывертов и камуфляжей, четко и прямо утверждается полная зависимость СРО от Исполнительной власти. По сути дела СРО являются обычными бюрократическими государственными структурами, финансируемыми за счет граждан. СРО, как бесплатный придаток исполнительной власти, нужны государству. И по этой причине государство лоббирует интересы СРОвовиков, вплоть до запрета заниматься творческой деятельностью вне рамок СРО.

Вершинами творчества бюрократов в части контроля над СРО является государственная регистрация СРО и создание Национальных СРО.

С одной стороны, непослушные профессиональные СРО, в части отказа в регистрации или лишения регистрации, приравняли однодневкам.

С другой стороны создали Национальные СРО, непонятной национальности, которые должны вместо СРО разрабатывать стандарты СРО и преподносить "уполномоченному органу" на блюдечке, для утверждения в качестве результата деятельности органа. Таковы все пять ФСО, столь же бессодержательные, как и закон ОД. Чего стоит только ФСО-2, в котором цель оценки определена так:

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной⁵.

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Прочтите пожалуйста внимательнее еще раз о цели: цель - определение стоимости объекта оценки.

В переводе на русский язык это звучит так: целью оценки является оценка.

Тавтологии такого рода были бы смехотворны⁶, если бы не ставили крест на творчестве оценщика: бесцельный труд нужен не обществу, и не государству, а тем, кто выхолащивает его в своих интересах. В данном случае, бесцельная оценка нужна и диктатуре бюрократа, и прихватизатору, который за оценочную копейку, вопреки всем законам, отхватит половину общественного пирога.

 /*/

 3. Система уравнений оценки.

Продолжать рассмотрение гнойников закона ОД достаточно неприятно. Неприятно, но надо.

Надо в той мере, чтобы у рыночных оценщиков появилось хотя бы раздражение против автора этой статьи. Раздражение тоже результат.

Чтобы специалисты по оценке не сочли автора данной статьи недостойным членства в СРО оценщиков, хотелось бы обратить их внимание на следующее:

1. При любом распределении значений оценки всегда найдется минимум и максимум значений. Предположение о том, что распределение стоимостей и цен имеет нормальный характер, является обычным, если вид распределения не известен заранее. При определении показателей распределения объем выборки определяется в зависимости от цели оценки, а для любого вида распределения можно рассчитать математические критерии точности и допустимые ошибки, например квадратичное отклонение или коэффициенты корреляции между ценой и целевыми показателями.

2. Минимум и максимум цен предложения всегда больше соответствующих значений минимума и максимума цен спроса⁷ (см. рисунок):

3. Точка пересечения линий спроса и предложения дает графическое решения системы из двух уравнений: точка пересечения соответствует сумме сделки, или, по терминологии ГК РФ, цене договора.

Эта цена договора в численном выражении меньше фактических затрат приобретателя по сделке, и больше выгод, полученных отчуждателем, т.е. это не точка математического равенства стоимости и цены по величине, как иногда полагают оценщики. Это всего лишь цена исполнения договора, а не конечная цена или первоначальная стоимость объекта сделки для бухучета.

Понятие цены договора дано в статье 420 ГК РФ ( в редакции от 29.07.2009) так:

Статья 424. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

А теперь представьте себе, что вместо свободы договора и вместо поиска свободной точки сделки, эта точка будет диктоваться оценщику со стороны заказчика, или со стороны государства, что, при отсутствии допустимых ошибок поиска точки сделки, всегда имело и будет иметь место.

Проще говоря, понятие "рыночной стоимости" не имеет смысла не только по причине отсутствия состава затрат, но и по определению, данному в статье 3 закона ОД.

Действительно, согласно закону ОД, "рыночная" стоимость перестает быть таковой, если возникает фактор принуждения или стороннего воздействия.

Не согласны?

Тогда пилите, господа, пилите: гиря хоть и не золотая, но крохи на жизнь перепадут.

А может не надо пилить под чужую дудку? Может ввести допустимые ошибки и послать всех подальше?

И ввести нормы времени на оценку, в зависимости от точности: согласно теории ошибок измерений, при увеличении точности в два раза, затраты на оценку ( и цена оценки тоже) увеличиваются в четыре раза.

А? Или слабо?

¹ Сумма затрат в строительстве определяется по "смете". Будущие затраты отражаются в проектной смете, а прошлые затраты отражаются в исполнительной смете. В иных областях деятельности роль сметы выполняют "калькуляции", "бюджет расходов" и другие сводки затрат.
² Кosten - немецк., costs - англ - затраты; Wert - немецк., Value-англ. - ценность, значение, цена выгод.
³ "…Вообще конвойные мало развлекались. Венгр беседовал с немцем особым способом, поскольку по-немецки он знал только "jawohl" [Да (нем.)] и "was?" [Что? (нем.)]. Когда немец что-нибудь рассказывал, венгр кивал головой и приговаривал "jawohl", а когда умолкал, он говорил "was?", и немец начинал снова. Конвоир-поляк держался аристократом: он ни на кого не обращал внимания и забавлялся тем, что сморкался на пол, очень ловко пользуясь большим пальцем правой руки, потом он задумчиво растирал сопли прикладом ружья, а загаженный приклад благовоспитанно вытирал о свои штаны, неустанно бормоча при этом: "Святая дева". …"
⁴ Заметьте: "самостоятельно применять", а не "применять самостоятельные методы". Т.е. методы оценщикам даст дядя, а применять дядины методы надо самостоятельно. Это как понимать? В смысле "не поручать другим", или в смысле "творчески применять"? Если творчески, то зачем стандарты?
⁵ В стандарте дается 4 вида стоимостей, ни одна из которых не имеет состава затрат. Чего стоит только одна такая из них, как "инвестиционная". Какой упырь придумал такую "кликуху" для стоимости?
⁶ Такого же рода чушь есть в определении собственника земельного участка, в статье 5 Земельного кодекса РФ: собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков; Не верите? Прочитайте статью 5 ЗК РФ.
⁷ Более подробно позиция автора по вопросам оценки изложена в монографии "Курс лекций по оценке строений и сооружений", Москва. 1998 г.

Директор АНО БТИ          С.Киселев

Первоисточник… http://www.anobti.ru/arc/2012/12022100.shtml

Юрий Козырь…

Статья нормальная, пафос правильный: ясно, что поскольку процедуры оценки влияют на многие вещи в обществе, не говорить о наболевшем трудно.

Особенно правильными мне представляются следующее высказывание автора:
"Саморегуляция - вполне нормальное явление, если не нарушать эту самую саморегуляцию и не вмешиваться в нее извне... Но саморегуляция теряет смысл, когда ее начинают регулировать..".

Также считаю справедливыми замечания автора об отсутствии адекватных определений в части кадастровой стоимости и других (кроме, разве что, ликвидационной), хотя дать определение этих видов стоимостей, мне кажется, задача не такая уж сложная, во всяком случае инвестиционной. Добавлю попутно, что в существующем определении рыночной стоимости, помимо прочего, вызывает вопрос понятие "открытый рынок" (хотите оспорить отчет с определенной в нем рыночной стоимостью - говорите его авторам: "А где доказательства того, что это открытый рынок?").

Опять же, полностью разделяю следующие слова автора: Вы можете привести примеры лицензирования творческой деятельности? <...> введение ограничений на свободу технического творчества в экономической области недопустимо, так как влечет откат в первобытное будущее".

Теперь несколько критических слов, основанных на моем субъективном мироощущении.
Сначала я приведу фрагмент статьи, в отношении которого либо я чего-то не понял, либо автор допустил технические описки.

"Одно дело оценивать вещь для цели залога, т.е. дать оценку на различные даты продажи, в зависимости от сроков обращения взыскания на предмет залога: это оценка на будущее, представимая в виде графика вероятностного изменения цены в будущем. И совсем другое дело, если оценивать на прошлые даты, например, для расчетов упущенной выгоды. В первом случае имеем дело с идеальной реальностью, а во втором случае с мнимой действительностью." - По-моему, как раз наоборот: в первом случае (для залога) мы имеем дело с мнимой действительностью... Хотя сам только что реализовал оценку об опущенной выгоде - там тоже много всяких неопределенностей...

Теперь несколько замечаний.

1. "Недопустимо низкий... уровень закона об ОД....: ...В технологическом плане это ... Как следствие этого, величина оценки неподконтрольна и не характеризуется величиной допустимой ошибки". Если подчеркнутую часть текста понимать буквально, то это не совсем так - величина оценки контролируется оценочными стандартами, а также нередко экспертными (на подтверждение стоимости) экспертизами. Что касается ошибки в статистическом понимании - об этом я скажу чуть позже.

2."А где же в законе ОД хоть намек на суть методики оценки?" - Разделяя в целом пафос статьи, я категорически не могу согласиться с такой постановкой вопроса. Во-первых, это что ж такое? Автор недоволен зарегулированностью оценки, но в то же время обижается, что чиновники ему не дали прямых указаний на то, какие методики и в каких случаях применять. Как же это соотносится с процитированными мною выше словами о недопустимости введения ограничений на свободу творчества?. Во-вторых, не надо путать закон об ОД с учебниками по оценке, которые для того и нужны, чтобы их читатели знакомились с методиками. И наконец в-третьих, насколько я помню, в ФЗ-135 есть слова о том, что при выполнении оценки оценщики должны соблюдать ФСО, в которых в свою очередь сказано какие следует применять подходы к оценке, а также то, что в рамках этих подходов конкретные методы оценки оценщик определяет самостоятельно.

3."Теория ошибок измерений лежит в основе всех измерений, в т.ч. в определении денежного выражения натуральных действительных затрат и натуральных реальных выгод. При этом только контроль цифры, как результата, со стороны третьих лиц исключает сговор заказчика и оценщика. Если же контроль сделать невозможным и недопустимым, что и лежит в основе закона ОД, то величина оценки становится произвольной и допускает любой сговор участников оценки, включая сговор оценщика и заказчика." - Что тут можно сказать? Во-первых, надо ясно представлять себе, что "контроль цифры" в оценке стоимости (и вообще многих экономических параметров)- это совсем не то, что контроль уровня напряжения в электрической розетке, контроль кассового аппарата или скорости движения автомобиля. Ситуация принципиально иная: нет эталона, и в большинстве случаев (может быть за исключением отдельных сегментов с активным рынком) никто не знает сколько это стоит. Во-вторых, поскольку закон об ОД делает отсылку к ФСО, среди которых есть в т.ч. ФСО-5, в котором, в частности, есть понятие экспертизы на подтверждение стоимости, я бы не стал утверждать, что в нынешней ситуации контроль совсем уж невозможен и недопустим. В третьих, я не совсем понял, о каком еще сговоре, кроме как оценщика с заказчиком, может идти речь?

4. "Сегодня сговор оценщика и заказчика оценки стал таким же привычным явлением, как "откаты" и неприкрытые взятки. На этом фоне обвинения в "демпинговых" ценах на "оценку" выглядят детской ссорой.".
- С этим, пожалуй, можно согласиться, ибо буквально все об этом только и говорят в последнее время. Но надо ясно себе представлять, что российские оценщики - плоть от плоти государства российского: "нельзя жить в обществе и быть свободными от общества!" (В. Ленин). И как тут не вспомнить народную мудрость: рыба тухнет с головы! - Именно в этом причина большинства зол в России. Разве можно надеяться на то, что внесение изменений в отдельные строки закона что-то принципиально поменяет? - В 25 главе НК РФ сказано, что если ситуация с налогами 50/50, решения должны быть истолкованы в пользу налогоплательщика. А в подведомственной инструкции Минфина (или ГНС, точно не помню) сказано, что если определенная манипуляция или хозяйственная операция делалась только из-за того, чтобы снизить налоговую выплату, то даже в отсутствие нарушения буквы Закона налогоплательщик признается виновным... Поэтому менять надо не декорации с обоями - менять надо сами знаете что и кого.

И последнее. Завершая статью, автор предлагает ввести допустимые ошибки. В принципе я разделяю это предложение (понятно, что трудно выносить абсурдность ситуации, при которой ошибка в 1 рубль, являясь в величине стоимости менее 0,01%, может поменять для оценщика статью с "мошенничество в крупном размере" на "мошенничество в особо крупном размере"), но на пути его реализации есть множество объективных сложностей. Во-первых, чисто теоретические сложности: для большинства сегментов рынка никто не доказал, что распределение цен является нормальным - напротив имеются данные, что это распределение ближе к логнормальному или иным видам распределений. Вопрос: много ли оценщиков способных выявить характер распределений и много ли заказчиков готовы оплатить такого рода исследования для их объекта оценки? Во-вторых, если эта проблема была бы решена (допустим, тупо ввели бы на законодательном уровне предпосылку о нормальности распределения), надо было бы идти дальше - ввести допустимые уровни доверительных интервалов и с привязкой к ним размеры ответственности оценщиков при определенных выходах за границы этих интервалов.

Мое предложение в этом вопросе "очень простое".

При движении в этом направлении следует:

1) провести классификацию рынка оценки на сегменты, с выделением по типам объектов и, возможно, по регионам (для недвижимости). В процессе этой классификации выделить "активные" и "неактивные" сегменты рынка.

2) В отношении "активных" сегментов рынка установить регулярный мониторинг цен, ведомый кем-нибудь (например, комитетом по мониторингу рынка СРО или НСОД) и обновляемый, например, раз в квартал. В этом мониторинге должны быть указаны нижние и верхние ценовые уровни.

3) Далее проверка результатов оценки для объектов принадлежащих к активному сегменту рынка осуществлялась бы довольно просто: попал - не попал в диапазон цен. Если попал, - О.К., не попал - объясни почему (например, объект чем-то уж очень уникален). То есть идея в том, что нельзя объявлять, что вот мол надо оценивать с 5% или 20% точностью [разумеется, эти слова я привел для тех, кто незнаком с тервером и статистикой]. Вместо этого, надо, образно говоря, установить "люфт рынка" и плясать от этого: если этот люфт составляет +/-5% (например, для типовых квартир в крупном городе), то, конечно, негоже оценивать с 10% точностью. А если люфт составляет +/-70%, то нельзя требовать от оценщика невозможного - оценить объект с той же 20%-й точностью, ибо оценщик не может определить рыночную стоимость точнее, чем это может сделать сам рынок. Правда, это если придерживаться максимальной объективности. Но поскольку оценка состоит из сплава объективной реальности с субъективным мнением оценщика...

В общем, мне представляется, что контролировать результат оценки оценщика по цифре можно только в отношении (1) корректности или некорректности осуществленного способа (метода) оценки и (2) в отношении соответствия или несоответствия результата оценки мониторингу рынка при наличии такового. Второй параметр контроля, как уже сказано выше, применим только для "активных" сегментов рынка.

Первоисточник … http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=110305#110305